Daria Gosek-Popiołek, kandydatka Nowej Lewicy na prezydenta Krakowa, przedstawia propozycję, która na pierwszy rzut oka może przypaść do gustu wielu mieszkańcom. Deweloperzy mieliby przekazywać miastu co najmniej 15 proc. mieszkań powstających w ramach inwestycji realizowanych na podstawie Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych. Brzmi dobrze? Oczywiście. Miasto dostaje mieszkania, zwiększa swój zasób, a osoby, których nie stać na zakup lokalu na wolnym rynku, mają otrzymać większą szansę na mieszkanie. Tyle że w całej tej historii jest jeden drobny szczegół, o którym polityczne hasła zwykle nie mówią. Mieszkania kosztują. I ktoś ten koszt będzie musiał ponieść.
Pomysł Darii Gosek-Popiołek jest przedstawiany jako odpowiedź na jeden z największych problemów współczesnego Krakowa, czyli coraz trudniejszy dostęp do mieszkań. Ceny lokali są wysokie, kredyt hipoteczny oznacza dla wielu osób zobowiązanie na trzy dekady, a wynajem w atrakcyjnych częściach miasta również potrafi pochłonąć znaczną część miesięcznych dochodów. Trudno więc dziwić się, że hasło zwiększenia miejskiego zasobu mieszkaniowego może spotkać się z pozytywną reakcją. Miasto rzeczywiście potrzebuje mieszkań, a problem dostępności lokali nie zniknie od kolejnej konferencji prasowej.
Tylko że między dobrym hasłem a dobrym rozwiązaniem jest jeszcze rachunek ekonomiczny. I właśnie tutaj propozycja kandydatki Nowej Lewicy zaczyna robić się znacznie ciekawsza. Bo kiedy słyszymy, że deweloper ma przekazać miastu 15 proc. mieszkań, naturalne staje się pytanie: kto za te mieszkania zapłaci?
Nie jest to pytanie wymierzone w samą ideę mieszkań komunalnych. Nie chodzi również o obronę deweloperów za wszelką cenę. Chodzi o zwykłą ekonomię. Deweloper nie buduje mieszkań po to, żeby rozdawać je za darmo. Jest przedsiębiorcą, który kupuje działkę, finansuje projekt, zatrudnia wykonawców, kupuje materiały, ponosi koszty finansowania, płaci podatki, opłaty i wynagrodzenia, a na końcu chce osiągnąć zysk. Tak działa każda działalność gospodarcza. Jeżeli więc ktoś mówi przedsiębiorcy: „zbuduj inwestycję, ale 15 proc. lokali przekaż miastu”, to nie oznacza, że koszt tych mieszkań nagle znika. On nadal istnieje.
Można oczywiście założyć, że deweloper po prostu zmniejszy swoją marżę. Tylko dlaczego miałby to zrobić? Czy naprawdę należy zakładać, że prywatny inwestor dobrowolnie zrezygnuje z części zysku, jeżeli nie będzie miał ku temu odpowiedniej zachęty? A jeżeli miasto będzie chciało tę stratę zrekompensować inwestorowi poprzez korzystniejsze warunki realizacji inwestycji, to również pojawia się pytanie, ile dokładnie warte są te korzyści i czy rzeczywiście równoważą przekazywane lokale. To nie są szczegóły. To jest sedno całej propozycji.
15 procent brzmi dobrze. Ale co z pozostałymi 85 procentami?
Załóżmy hipotetycznie, że w ramach jednej inwestycji powstaje 1000 mieszkań. Przy zasadzie proponowanej przez Gosek-Popiołek 150 lokali trafiałoby do miasta, a 850 pozostałoby do sprzedaży. I właśnie tych 850 mieszkań nie można pominąć. Bo ktoś musi sfinansować całą inwestycję, a nie tylko lokale, które później zostaną sprzedane na rynku. Można powiedzieć, że deweloper poniesie koszt z własnego zysku. Być może w części tak się stanie. Można również powiedzieć, że koszt zostanie uwzględniony w cenie gruntu. Można szukać oszczędności w kosztach budowy. Można zmienić parametry inwestycji. Można też ograniczyć rentowność projektu. Ale można również zrobić coś, co w biznesie jest całkowicie naturalne: spróbować uwzględnić dodatkowy koszt w cenie produktu. A produktem są tutaj mieszkania.
Nie oznacza to oczywiście, że ceny automatycznie wzrosną dokładnie o wartość przekazywanych miastu lokali. Rynek nieruchomości nie działa tak prosto. Na ceny wpływa popyt, podaż, koszt finansowania, ceny gruntów, konkurencja, sytuacja gospodarcza i wiele innych czynników. Nie można więc uczciwie napisać, że każde mieszkanie przez ten pomysł zdrożeje o konkretną kwotę. Ale równie nieuczciwe byłoby udawanie, że dodatkowy koszt nie ma żadnego znaczenia. I tutaj dochodzimy do mieszkańca, którego politycy tak często stawiają w centrum swoich wystąpień. Do młodej pary, która chce kupić pierwsze mieszkanie. Do rodziny, która zaciąga kredyt na 30 albo 35 lat. Do człowieka, który już dzisiaj zastanawia się, czy stać go na Kraków. Jeżeli koszt realizacji inwestycji wzrośnie, warto odpowiedzieć, jaki będzie tego wpływ na cenę lokali dostępnych na rynku. Bo może się okazać, że rozwiązanie mające pomóc części mieszkańców będzie jednocześnie oznaczało zwiększenie kosztów dla innych. I to jest pytanie, na które w kampanii wyborczej powinno paść bardzo konkretne wyjaśnienie.
Miasto potrzebuje mieszkań. Tylko nie udawajmy, że ekonomia nie istnieje
W tym miejscu warto powiedzieć coś, co może nie spodobać się ani zwolennikom deweloperów, ani przeciwnikom rynku prywatnego: Kraków naprawdę potrzebuje większego zasobu mieszkań miejskich. To nie jest wymysł. Miasto powinno mieć narzędzia pozwalające zapewnić dach nad głową osobom, które nie są w stanie kupić mieszkania na wolnym rynku. Powinno mieć również politykę mieszkaniową skierowaną do ludzi pracujących w Krakowie, którzy są potrzebni miastu, ale których wynagrodzenia nie zawsze pozwalają na swobodne wejście na rynek nieruchomości. Problem mieszkaniowy jest realny. Ale właśnie dlatego nie można go rozwiązywać wyłącznie efektownymi hasłami.
Jeżeli ktoś chce zbudować silny miejski zasób mieszkaniowy, trzeba przedstawić cały model. Skąd będą pieniądze? Ile mieszkań rocznie miasto chce pozyskać? Ile będzie kosztowała ich eksploatacja? Kto będzie nimi zarządzał? Jakie będą kryteria przydziału? Ile osób faktycznie otrzyma dzięki temu mieszkanie? I wreszcie: jaki wpływ będzie miało to rozwiązanie na prywatny rynek mieszkaniowy? Samo powiedzenie „weźmy 15 proc. od deweloperów” nie jest jeszcze polityką mieszkaniową. To dopiero pomysł.
„Deweloperzy zapłacą” – naprawdę?
Najbardziej kuszące w tego typu propozycjach jest przedstawienie sprawy w sposób niezwykle prosty. Prywatny inwestor ma pieniądze, więc można mu zabrać część mieszkań i przekazać je miastu. Wyborca słyszy, że dzięki temu powstanie więcej mieszkań dla potrzebujących. Polityk otrzymuje świetny komunikat, bo nie musi mówić o podwyżkach podatków ani o dodatkowym obciążeniu miejskiego budżetu. Tylko że prywatny przedsiębiorca również prowadzi rachunek. Jeżeli inwestycja przestanie mu się opłacać, może z niej zrezygnować. Jeżeli jej rentowność znacząco spadnie, może szukać innych projektów. Jeżeli wzrosną koszty, będzie próbował je ograniczyć lub przenieść. Tak działa rynek. Dlatego argument, że „deweloperzy mają dużo pieniędzy, więc mogą oddać 15 proc.”, jest przede wszystkim argumentem politycznym, a nie ekonomicznym. Można oczywiście uważać, że skoro inwestor otrzymuje od miasta określone korzyści planistyczne, powinien w zamian coś miastu zaoferować. To jest zupełnie poważny argument i warto go analizować. Ale trzeba wtedy również powiedzieć, co dokładnie miasto daje inwestorowi w zamian i ile jest to warte.
Jeżeli bowiem inwestor przekazuje 15 proc. mieszkań, a w zamian otrzymuje możliwość zrealizowania znacznie większej inwestycji, sprawa może wyglądać zupełnie inaczej niż w przypadku sytuacji, w której po prostu nakłada się na niego dodatkowy obowiązek. To właśnie dlatego Zintegrowane Plany Inwestycyjne są tak istotne w tej dyskusji. Propozycja nie dotyczy przecież automatycznie każdej inwestycji mieszkaniowej w Krakowie, ale konkretnego mechanizmu planistycznego, w którym miasto i inwestor mogą uzgadniać warunki realizacji przedsięwzięcia. I tutaj Gosek-Popiołek ma pole do przedstawienia konkretów. Bo jeżeli jej pomysł jest dobrze policzony, tym lepiej. Niech pokaże liczby. Niech pokaże, ile mieszkań Kraków może dzięki temu pozyskać w ciągu pięciu lat. Niech pokaże, ile będzie kosztowała realizacja takiego programu. Niech pokaże, jakie korzyści otrzyma w zamian inwestor. Niech pokaże, czy i jak wyliczono wpływ na ceny mieszkań. Wtedy możemy rozmawiać.
Problem zaczyna się wtedy, gdy polityczne hasło zastępuje analizę
W kampanii wyborczej łatwo jest powiedzieć mieszkańcom to, co chcą usłyszeć. „Damy mieszkania”. „Zmusimy deweloperów”. „Miasto odzyska kontrolę”. „Będziemy budować dla ludzi”.
Tylko że prezydent miasta nie zarządza Twitterem ani konferencją prasową. Zarządza ogromnym organizmem, którego decyzje mają konsekwencje finansowe i gospodarcze. Dlatego od kandydatki na prezydenta Krakowa można oczekiwać więcej. Można oczekiwać, że jeżeli przedstawia pomysł dotyczący rynku nieruchomości, pokaże nie tylko jego pierwszą stronę, ale również drugą. Bo pierwsza strona wygląda bardzo dobrze: miasto otrzymuje mieszkania. Druga strona jest znacznie mniej wygodna: kto ponosi koszt ich przekazania? I nie ma sensu obrażać się na to pytanie.
Nie ma darmowych mieszkań
W całej dyskusji warto też uważać na jeszcze jedno uproszczenie. Mieszkania przekazane miastu nie są „darmowe”. Nawet jeżeli Kraków nie zapłaci za nie bezpośrednio deweloperowi, ktoś ponosi koszt ich wybudowania. Miasto później musi jeszcze taki lokal utrzymywać. Budynek trzeba remontować. Trzeba zarządzać nieruchomością. Trzeba utrzymywać części wspólne. Trzeba finansować infrastrukturę. W zależności od modelu pojawiają się kolejne koszty związane z miejskim zasobem. To wszystko oczywiście nie oznacza, że mieszkań komunalnych nie powinno być. Oznacza tylko tyle, że polityka mieszkaniowa kosztuje. I zamiast udawać, że można stworzyć ogromny zasób mieszkań bez żadnego kosztu, lepiej uczciwie powiedzieć mieszkańcom, ile ten system będzie kosztował i skąd będą pochodziły środki.
Najłatwiej rozdawać to, czego samemu się nie wybudowało
Jest jeszcze jeden element, który warto w tej debacie nazwać wprost. Polityk może powiedzieć: „deweloper ma oddać 15 proc. mieszkań”. Ale to nie polityk kupuje działkę. To nie polityk bierze kredyt na budowę. To nie polityk odpowiada za wykonawcę, materiały, harmonogram i sprzedaż. To nie polityk ponosi ryzyko, że inwestycja okaże się mniej rentowna od zakładanej. Dlatego bardzo łatwo jest rozdawać coś, czego samemu się nie wyprodukowało. Znacznie trudniej jest stworzyć system, w którym prywatny inwestor nadal chce budować, miasto rzeczywiście zwiększa swój zasób, a mieszkania nie stają się jeszcze droższe. I właśnie na tym powinna polegać dobra polityka. Nie na wojnie z deweloperami. Nie na bezkrytycznym bronieniu deweloperów. Tylko na takim ustawieniu zasad, aby interes miasta, mieszkańców i inwestorów nie był ze sobą wzajemnie sprzeczny.
Kandydatka powinna pokazać rachunek
Daria Gosek-Popiołek chce zostać prezydentem Krakowa. W tej sytuacji mieszkańcy mają pełne prawo oczekiwać od niej konkretów. Nie wystarczy powiedzieć, że deweloperzy mają przekazać 15 proc. mieszkań. Trzeba powiedzieć, ile mieszkań dzięki temu powstanie. Trzeba powiedzieć, ile będzie kosztował cały mechanizm. Trzeba powiedzieć, na jakich zasadach będą wybierane inwestycje. Trzeba powiedzieć, jakie zobowiązania otrzymają inwestorzy. Trzeba powiedzieć, jakie mieszkania trafią do miasta. I trzeba odpowiedzieć na najważniejsze pytanie: czy dodatkowy koszt nie zostanie w jakiejś części przerzucony na ludzi, którzy będą kupowali pozostałe mieszkania? To nie jest pytanie „przeciwko mieszkańcom”. Wręcz przeciwnie. To pytanie właśnie w ich imieniu. Bo osoba kupująca mieszkanie za 700 tys. złotych, zaciągająca kredyt na 30 lat, ma prawo wiedzieć, czy polityka mieszkaniowa miasta będzie wpływała na cenę jej przyszłego mieszkania. Nie można jednocześnie mówić, że walczymy o ludzi, których nie stać na mieszkanie, i ignorować pytania o to, co dzieje się z kosztami mieszkań dostępnych na rynku.
Hasło jest proste. Rachunek już nie
Propozycja 15 proc. mieszkań dla miasta może być przedmiotem poważnej dyskusji. Można ją poprzeć. Można ją krytykować. Można zaproponować jej modyfikację. Można uważać, że jest dobrym sposobem wykorzystania Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych. Ale nie można udawać, że nie istnieje rachunek ekonomiczny. Nie ma darmowych mieszkań. Nie ma darmowej budowy. Nie ma darmowego gruntu, darmowych materiałów ani darmowego kredytu. Jeżeli miasto chce pozyskać mieszkania od prywatnego inwestora, trzeba dokładnie określić, w jaki sposób koszt tego rozwiązania zostanie rozłożony. Być może część kosztu rzeczywiście poniosą deweloperzy. Być może część zostanie skompensowana większą skalą inwestycji. Być może rozwiązanie okaże się korzystne zarówno dla miasta, jak i inwestora. Ale tego nie rozstrzygnie hasło. Rozstrzygną to liczby.
I dlatego Daria Gosek-Popiołek, jako kandydatka Nowej Lewicy na prezydenta Krakowa, powinna pokazać mieszkańcom nie tylko piękną wizję miasta, w którym deweloperzy przekazują 15 proc. mieszkań do miejskiego zasobu. Powinna również pokazać drugą stronę tej wizji: ekonomię całego przedsięwzięcia. Bo wyborca nie powinien słyszeć tylko, co dostanie miasto. Powinien również wiedzieć, kto wystawi rachunek.
A jeżeli odpowiedź brzmi: „deweloper”, to pojawia się kolejne pytanie: czy naprawdę wierzymy, że prywatny przedsiębiorca przez lata będzie budował mieszkania i oddawał część efektów swojej pracy bez próby odzyskania poniesionych kosztów? Jeżeli tak, trzeba to udowodnić. Jeżeli nie, trzeba uczciwie powiedzieć, gdzie ten koszt się pojawi. Bo darmowe mieszkania są świetnym hasłem wyborczym. Gorzej, kiedy po wyborach na biurku pojawia się rachunek.
